业内人士认为，楼市调控当务之急仍是要坚决把调控政策执行下去，“减法”和“加法”双管齐下：一方面，坚决抑制投资投机性需求，遏制部分城市房价过快上涨，且使房价合理回调的风险也在可控之中；另一方面，确保增加商品房、保障房开工及供应的措施能严格落实，而保障房的加快推进更有利于弥补商品房开发可能回落造成的投资及消费拉动的缺口。
地方调控细则多“温和落地”
4月中旬出台的“国十条”，凸现了中央政府抑制楼市投资投机、加强监管、增加供应、遏制房价过快上涨的决心。然而，缘何至今楼市依然走势难辨？分析人士认为，除资金无忧的房企降价促销的内生动力依然不足外，另有一个原因就是：一些地方调控政策力度远远低于预期。信号不一，“看空”和“看涨”的博弈自然就要继续。
北京4月30日发布的《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，明确要求“暂停对购买第三套及以上住房以及不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民发放贷款”，措词严厉，似乎更甚于“国十条”。
进入5月后，各地方细则陆续发布，调子明显趋向“温和”。
揭利润之谜
国土资源部近期下发通知，部署2010年城市土地价格调查和监测工作。与往年略有不同的是，今年新增了一项工作，需要完成35座重点城市的商品房成本构成调查与监测。
几乎一夜之间，楼市劲吹“温和风”。鼓吹者的证据很多，有来自宏观层面的，也有来自政府层面的，较明显的证据就是越来越“软”的地方楼市细则。尽管国家发改委已经澄清了被误读的言论，但挡不住鼓吹者的热情。与一年前相比，北京一套普通两居室的租金涨幅在20%以上,而一些地段好、交通方便的房源涨幅更高达50%。
“楼市新政来了！”“投机客开始集中抛售！”“局部地区楼价阴跌不止。”“银行说可承受房价下跌40%！” ――深圳5月6日发布细则，直接针对炒家，对“不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民”暂停发放购买住房贷款。西安在同日公布的通知中，没有强调对投机购房的打压，而是着眼调控供给，稳字当头。
――浙江在5月19日“亮剑”，对首次购房给予公积金贷款优先保障，同时要求研究实行特定的限购政策，可谓“有保有压”，理性但相对温和。
――广州在5月21日亮明“底牌”，24条措施，重在加大土地和保障房供应、加强市场监管等，但不涉及抑制需求。
――重庆在5月21日公布了十条细则，鼓励首次购房，强调差别化引导，意在楼市平稳健康，严厉程度低于先前预期。搜房网就“重庆版”政策进行的网络调查显示，截至27日上午10时，有61．31％的网友认为此十条“比较温和”，34．02％的人认为“对楼市无影响”。
综合看来，尽管已出台的地方版楼市调控细则均在中央调控的大框架内，一些地方政策刚性不足，余地充分。
楼市呈现“另类风景”
随着调控的深入，楼市“降温”迹象已然显现，但部分地区似乎仍有一些“热点”。
在杭州，曾在今年3月下旬创造“3小时售罄188套千万元级豪宅”纪录的“绿城・蓝色钱江”24日再次开盘，其中“江景1号楼”的35套公寓达到均价6．2万元／平方米，每套总价较低也要在2400多万元。杭州市透明售房网显示，至当日17时，该楼盘已预定18套，销售过半。 中国指数研究院的监测数据显示，4月下旬以来，国内不少城市新建商品住宅成交面积逐周下跌，但房价却现高位盘整态势，甚至不乏逆市上涨的情况。比如，4月26日至5月2日这一周，在监测的32个城市中，26个城市成交量环比下跌，其中南京跌幅有七成多；能监测到价格的重点城市中，仅北京有所下调，其余城市均有上涨，深圳涨幅更是高达9．38％。5月3日至9日，35个城市中有26个成交量下跌；重点城市中房价以下跌居多，但杭州却上涨25．06％。5月17日以来，据记者采访情况，一些重点城市的二手房价格有所下调，但新房仍是涨跌互现，整体延续上述震荡态势。
土地方面，中原地产对12个主要城市住宅用地出让情况的监测信息显示，在新政策出台前后，住宅用地出让数量、出让流标率以及出让溢价率等方面并未发生明显变化。新政策实施后四周内，上述城市住宅用地周平均出让面积约153公顷，流标率24％，溢价率37％，相比2010年1月至3月的宅地交易情况（周平均出让面积214公顷，流标率13％，溢价率56％）而言，虽有变化，但幅度并不明显，而且仍时有“地王”冒头。中原地产研究中心总监陶琦分析发现，目前热点地块仍然受到大型房企的青睐，资金雄厚的国企、央企及上市公司出手阔绰；而中小房企对于中小地块的出价较为谨慎，底价及略高于底价成交的居多。
坚决遏制房价过快上涨不可松懈
虽然“新政策”已实施一月有余，但楼市的调控远未到位。以房价来说，且不说不少城市房价未见明显松动甚至时有上涨，即使个别地区出现3％、5％的回落，也只是阶段性变动而已。日前已有不少银行完成了相关的压力测试，大多数银行能承受的房价降幅在20％至30％之间。目前看来，房价的合理回调在信贷风险上基本可控。 另一个相关问题是房地产投资。虽然今年1月至4月房地产投资和新开工面积逐月加大，但业内普遍预计，受资金面收紧影响，5月以后的房地产开发投资情况可能会有所回落。在此情况下，中央及地方政策中三令五申的保障房措施更加值得期待。国土部确定的2010年计划供地总量大超往年，且保障性住房和中小套型普通商品房的供地量达到总量的77％；一些地方2010年保障性住房和政策性住房的开工量占总量的60％或更多。如能严格按计划实行，当能确保房地产供应的“大盘子”总体稳定甚至有所增长，而且更重要的是能稳定市场供应的预期，不致重蹈“预期供应不足而导致现实价格快涨”的局面。另一方面，如此规模的保障房倘能切实“落地”，当在确保房地产开发投资，拉动钢铁、水泥等上游产业以及装饰消费品等下游行业诸方面有效弥补商品房开发可能回落造成的投资及消费缺口。
业内人士指出，抑制投资投机性需求、遏制房价快速上涨等做“减法”的措施应坚决执行下去，尤其是要防止部分政策后继乏力甚至走样变形；同时，严格落实增加商品房供应、加快推进保障房建设等做“加法”的手段，并要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
揭利润之谜
国土资源部近期下发通知，部署2010年城市土地价格调查和监测工作。与往年略有不同的是，今年新增了一项工作，需要完成35座重点城市的商品房成本构成调查与监测。
几乎一夜之间，楼市劲吹“温和风”。鼓吹者的证据很多，有来自宏观层面的，也有来自政府层面的，较明显的证据就是越来越“软”的地方楼市细则。尽管国家发改委已经澄清了被误读的言论，但挡不住鼓吹者的热情。
楼市真的就此“软着陆”吗？记者为此采访了众多专家，但结论与“温和论者”相反。他们认为，中央的政策不会就此停歇，若是房价依旧失控，政府或将出台更多的组合措施。
作为一个特殊的行业，房地产行业的发展离不开信贷的支持，可以说，信贷是支撑房地产行业不断向前发展的原动力之一。一边是高烧不退的市场，一边是随时准备出拳的调控之手，面对这样复杂的局面，商业银行将作何抉择？房地产信贷是否已经风险暗藏？对房地产信贷的调控是否能够浇灭房地产市场的“虚火”？
相关新闻：楼市调控再入深水区 保GDP还是改善增长结构？
据北青网-较早财经日报报道
保GDP还是改善增长结构？楼市调控再入“深水区”
阴雪
28套。这是北京房地产交易管理网记录下的5月26日北京楼市剔除政策性住房之后的商品住宅期房成交套数，这一数字仅为4月份日均成交商品住宅期房273套的1/10。
伴随成交量的持续低迷而一同出现的，是北京土地市场一周内供应的8块土地，5块因无人报价遭遇流拍。
“房地产打下去，GDP就掉下去了，GDP掉下去，总理比开发商还急。”华远地产董事长任志强的经典论断言犹在耳，宏观调控之下的房地产行业好像又走到了这样一个关卡。
下行趋势明显
“应该说去年‘保八’，房地产业发挥了非常重要的作用。”中国房地产研究会副会长顾云昌如此回顾去年房地产行业在中国经济中的“一枝独秀”。
根据国家统计局此前发布的数据，2009年包括新房和二手房在内的全国房地产销售额高达4.4万亿元，占2009年我国GDP的13.1%；同期全国完成房地产开发投资3.62万亿元，占全社会固定资产投资22.4846万亿元的16.1%。
然而，今年以来，尤其是春节之后，北京、上海、广州等几个热点城市出现了房价暴涨、地王频出的现象，引发了广大百姓对于高房价的不满。
4月17日，国务院于常务会议之后正式下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即新“国十条”），随后，北京、广州、深圳、重庆等城市纷纷出台落实新“国十条”的调控细则。其中，除北京的细则相对严厉之外，其他城市的细则均较新“国十条”大打折扣。
“照目前的状况发展下去，至少是地方政府的土地很难卖出去了。”顾云昌表示，在税收体制尚未理顺的情况下，地方财政对于卖地收入的依赖性还比较强，因此如果土地出让速度放缓，财政收入就会有问题，其对宏观调控带来的房地产业下行的承受能力就显得很弱了。
在顾云昌看来，如何把握调控的尺度，目前正考验着中央和地方政府的智慧。“在政策的落实和细化过程中，我们要两头防止，既要防止调控不到位房价会反弹，又要防止严重的下挫对经济、就业带来影响。”
从目前的市场情况看，在调控政策出台后，几个热点城市的房地产市场均迅速进入“冰川期”，先是市场交易逐渐冷清，成交量持续下滑。接踵而来的是恒大地产宣布旗下楼盘全部8.5折优惠销售，绿地随即表示部分楼盘折扣较高达9折。
来自国家统计局的数据显示，4月，全国房地产开发投资为3340亿元，环比3月下降了3.19%。主要缘于4月房屋新开工面积为1.34亿平方米，环比下降了22.99%；土地购置面积为3017万平方米，环比下降了19.74%。在成交量方面，4月，全国商品房销售面积为8051 万平方米，环比3月微幅下降155万平方米，其中住宅下降了180万平方米。
调控政策会否加码？
央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵在其较新文章中表示：“在本轮的经济增长中，房地产建设投资并非经济增长的较主要动力。反而是房价过高所带来的对经济增长的危害，以及广大民众的不满却是不可忽略的。”因此，他判断，政府针对高房价的各种调控政策不仅不会减弱，反而可能加码。
“由于一个月以来没怎么销售出房子，现金回流得很少，现在我们公司已经在研究降价政策了。”一位不愿透露姓名的港股上市房企工作人员表示，如今该公司对员工的开支和工资都已经要求得非常苛刻。而一家港资开发商上海分公司的工作人员透露，公司已决定涉及销售的员工从6月份开始休假，“等下半年行情明朗后再说吧。”
“在这一轮调控中，企业没有必要撑，应该顺应趋势。”滨江地产相关负责人表示，对于拿地，现在要多看少动，相信地价会出现阶段性的调整。
德意志银行大中华区首席经济学家马骏也在日前表示，房价下降两成对宏观经济没有负面影响。“就整个国民经济而言，两成的下跌空间是比较合理的，不会对经济造成负面影响，反而对于控制资本泡沫大有裨益。”
对于房地产行业的持续低迷给地方政府财政收入以及地方GDP带来的影响，仲量联行北京研究部主管秦晓梅认为，这反而是地方政府的一次机会。“现在我们的GDP总量已经到达了一定水平，因此从长期来看，更稳健地适度放缓一些步伐是非常有必要的，同时也恰好可以借此机会来对GDP的结构进行调整。”
北京科技大学管理学院教授赵晓同样表示，十分关注中国经济能否借此次楼市调控之机坚决推进转型。“当前，内地经济回升强劲，特别是一季度GDP增长了11.9%，从均衡增长经验看，已明显进入过热区间。”因此，他认为，当前宽松的经济环境为本轮严厉的楼市调控提供了一个极佳的机会点和基础，也将考验中国金融和经济的承受力。
中国式房地产调控的三大症结
曹盛洁
在中国，从来没有哪个行业像近年的房地产行业一样被如此密集的政策所包围。
面对如同脱缰的野马般飞涨的房价，4月中旬，国家再次祭出调控之剑。新“国十条”被业内称为“史上较严厉的房地产新政”。那些被高房价“绑架”的消费者再度看到希望的曙光，尽管此前他们已经听过好几遍“狼来了”的故事。
2003年的“121文件”被公认为管理层对房地产行业进行宏观调控的开始，此后，政策开始对该行业“狂轰滥炸”。2005年和2006年，管理层动用了行政、税收、土地等诸多手段对房价进行“围剿”，皆未见效。直到2007年9月，调控手段转向以差别化信贷为核心的政策组合，房价才低下“高昂的头”。然而，上轮宏观调控较终却“虎头蛇尾”，政策放松后房价随即迎来了报复性反弹。
几轮调控下来，中国房地产市场陷入到“越调越涨、越涨越调”的怪圈之中，调控成为名副其实的“空调”。这一次，楼市能走出上述怪圈吗？
仔细观察此轮调控政策出台的时间节点不难发现，新“国十条”颁布于部分城市房价暴涨之后。实际上，自去年秋天，北京等城市的房价已呈狂飙之势，但是，诸如二套房贷款利率打七折等过于宽松的信贷政策却在几个月后才取消。而2007年那轮宏观调控也是在部分城市房价翻一番之后才出台。也就是说，管理层几乎从未在房价刚开始燃起“火苗”时就将其扑灭，而是等其烧成“熊熊火焰”时才找来“灭火器”。
殊不知，房价涨上去容易降下来难。例如2007年短短几个月北京等城市房价飙升一倍，管理层随后出台了颇为严厉的宏观调控政策。政策的叠加效应曾令不少开发商的资金链在2008年紧绷，但那一年房价也只是向下调整了15%~20%，与上涨前相差甚远。
除较少运用未雨绸缪的手段之外，中国式房地产调控还具有以下几个主要特点：
一、多采用行政手段直接干预市场。
尽管1998年中国房地产就开始了其市场化进程，但直到现在，这个市场也未完全市场化。政府喜欢用行政手段调节房地产市场，这在此次新“国十条”及北京版的细则中可见一斑。限制外地人购房、买房查验结婚证及户口本等，让人恍若回到了计划经济时代。
行政手段打压市场确实能在短期内取得较为显著的效果。但是，这种有违市场规律的强力干涉，由于治标不治本，一旦放松，很容易令房价报复性反弹，这在历次宏观调控中已被充分证明。
二、政策时而“朝令夕改”， 缺乏长期效应。
任何政策的出台，都应以谨慎的态度反复论证，但在中国，针对房地产的政策随意性很大。一些政策由于不遵循市场规律，如2005年大幅提高住房流转环节的税负，在实际效果上甚至起到了助推房价上涨的相反作用。
当政策成为一种常态，市场上的主体早已习惯在政府的干预下生存。2008年，在经济大环境发生变化导致很多产业步履蹒跚之际，房地产是较早个跳出来向政府“呼救”的行业。这好比一个被溺爱后又被严加管教的孩子，稍微受点伤就委屈地哭了。因为这个孩子在家中的地位很重要，家长不得不再次将他搂在怀里。
由于这个“家长”对房地产行业的矛盾心态，不少宏观调控政策的延续期往往不超过一年。实际上，此前中国不乏严厉的政策，2007年秋天信贷政策的力度不可谓不大，但因持续时间不长，导致调控半途而废。这一次，宏观调控能坚持多久，还未尝可知。
三、因触动地方利益，政策在执行环节打折扣。
新“国十条”的很多内容其实并不新。除二套房首付提高到五成、第三套房暂停贷款之外，大部分内容，比如“两年不开发的土地要无偿收回”、“加快保障性安居工程建设”等，在过去几年出台的政策中被反复强调。但是，这些政策都没有得到很好的执行。
中央政府的很多政策到了地方那里被“稀释”和变通，这早已成为公开的秘密。为了能够获取更多的土地出让金，不少地方政府有意控制供地节奏和供地规模，甚至找“托儿”来哄抬土地价格。2008年市场低迷，不少土地流拍流标，一些地方政府一边与高房价的言论撇清，一边“暗度陈仓”，越级出台了一系列救市政策。
可以预见，由于土地财政、分税制等问题依然悬而未决，加之部分地方政府面临债务难题，此轮宏观调控如果产生类似2008年的效应，较先坐不住的很可能不是开发商，而是地方政府。
综上所述，中国式房地产调控如同外科手术，往往治标不治本。几年来大大小小的“手术”过后，不仅未能令“病人”的身体恢复健康状态，反而越病越厉害。如果房地产行业诸多深层次矛盾得不到有效解决，宏观调控或再次沦为“空调”。
